Inmuebles usados, punta
de lanza de un mercado
que tocó el piso
y espera el rebote
CRÉDITOS Y DÓLAR CARO, LAS CLAVES
Unidades de menos de 15 años de uso están empezando a reactivar las ventas y en el sector confían que se trate de un fenómeno que luego derrame en toda la cadena.
En el sector recomiendan comprar unidades usadas, que aún se ofrecen baratas.
El valor de los inmuebles en Rosario están en un piso histórico. Según el último estudio elaborado por la Universidad de San Andrés y Mercado Libre, considerando el stock de publicaciones activas en esa plataforma, en junio de 2024 el precio mediano de venta en dólares por metro cuadrado de casas, departamentos y oficinas en la ciudad presenta variaciones del -2.6%, 2.1% y -2.3%, respectivamente, relativo a mayo de 2024, y de -9.7%, 5.6% y 1.1%, respectivamente si se los compara de manera interanual.
Sin embargo, según entienden los referentes del sector, se trata de una realidad que está empezando a cambiar, de modo que la recomendación inmediata pasa por hacerse rápidamente de alguna de las unidades usadas que todavía se ofrecen baratas en dólares.
¿Qué está pasando para que inmobiliarias y desarrolladores confíen en una reactivación?. La respuesta tiene dos aristas: la irrupción de los créditos inmobiliarios y una Argentina cara en dólares que hará que quedarse con la moneda ya no sea negocio y que, por el contrario, el inversor promedio deba salir a buscar activos de resguardo.
“Para el usuario individual el crédito será una buena noticia porque accederá a comprar inmuebles usados escriturables, a precio bajo (ese mercado está actualmente muy deprimido) y lo pagará en un lapso de tiempo que irá de 10 a 20 o 30 años. Para el desarrollador, si bien no se encuadra como tomador del crédito, significará una inyección de liquidez al mercado inmobiliario que, probablemente en una alta proporción, volverán al circuito inmobiliario. Todo lo que haga a mejorar la actividad, bienvenido”, analizó Ángel Seggiaro, uno de los titulares de Fundar.
El desarrollador fue tajante al recomendar: “Cuando salga el primer crédito hipotecario hay que ir corriendo y sacarlo. Las unidades usadas con escritura están muy baratas”. Fundar hoy tiene varios proyectos en cartera, por lo que su titular espera una normalización de las condiciones actuales, con un claro desfasaje entre los costos de construcción (materiales especialmente) y los precios de venta de inmuebles en construcción, que el mercado acepta y finalmente compra. “Esa ecuación debe acomodarse. Cuando eso ocurra, se reactivará el círculo virtuoso de la construcción privada en general, principal generador de empleo registrado e inclusivo”, opinó.
Más estabilidad, más ventas
“Hoy es un momento oportuno para poder invertir. El punto de partida es visualizar que desde el 2017 a hoy tenemos un retroceso en valores de oferta en dólares que van de un 30% a un 50%. Es decir, un departamento que tenía un valor de u$s100.000 en 2017 hoy se vende en u$s55.000 o u$s60.000”, señaló Alejandro Bassini, coordinador del departamento de Estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios (Cocir). En ese sentido coincidió con sus colegas en afirmar que el inmueble usado de 15 o 20 años es una unidad de negocios interesante “porque está en un piso histórico en dólares”.
“Diferente es el caso del departamento a estrenar o al pozo que van aumentando dosificadamente su valor en dólares porque suben los insumos de la construcción, las paritarias, las aberturas, muchas variables que se trasladan al valor de lista. Hoy tenemos 45.000 departamentos a la venta y se están vendiendo aquellos que son unidad de negocios”, sostuvo.
“A esto hay que sumarle que si uno tiene un resguardo de moneda dura, con u$s40.000 o u$s50.000, se puede hacer un negocio muy interesante. Si hoy tenés una unidad apta para crédito hipotecario, se hace atractivo porque la mayoría de las líneas de créditos están en el orden de los $100 M o $120 M. Por eso hoy conviene comprar una unidad terminada más que hacerla”, sumó Bassini y dejó algo en claro: “Hoy el mercado no da espacio para improvisados”.
A este panorama, uno de los titulares de Crestale Propiedades, Matías Crestale, le suma otra variable: la estabilidad que pareciera estar llegando al mercado inmobiliario de la mano de un rumbo económico a nivel nacional que pareciera no mostrar signos de cambios abruptos en el corto o mediano plazo.
“Se está logrando cierta estabilidad, se están cerrando mayor número de operaciones, los valores de las propiedades van subiendo y eso es algo que va convalidando la demanda en general. La suba se da por distintas situaciones, entre ellas el aumento del costo de la construcción: el costo de reposición de una propiedad hoy está más alto que hace unos meses, entonces la demanda va cerrando operaciones para no perder poder adquisitivo con sus dólares. Argentina se está poniendo cada vez más cara en dólares. En años anteriores, había habido una pérdida de precios relativos, el costo había bajado mucho y había poca demanda. Hoy eso se está estabilizando”, consideró.
En ese sentido, todos los eslabones del mercado están volviendo a ver como una alternativa de inversión interesante invertir en ladrillos, un bien tangible que defienda ese poder adquisitivo que está perdiendo en dólares.
“Estamos viendo que este gobierno tiene un rumbo más definido y no pareciera que vaya a cambiar. Como consecuencia, muchos desarrolladores y constructores emprenden nuevos desarrollos”, sumó y puso también en agenda la importancia de los créditos inmobiliarios: “Hoy hay una expectativa de suba de los precios no sólo por el costo de la construcción sino también por el incentivo del gobierno a los préstamos hipotecarios. Eso genera una demanda mayor, que es lo que pasa en todos los países desarrollados”.
“Como conclusión, es un buen momento para comprar cualquier bien tangible. No es tiempo para quedarse con los dólares. Argentina se está revalorizando en dólares, se está poniendo más cara en esa moneda y hoy hay que volver a confiar en este país, en bienes tangibles, volver a construir, a desarrollar, a hacer lo que sabemos para seguir creciendo. Las propiedades son un resguardo de valor porque están retomando valores de 2018 o 2019. Están subiendo”, puntualizó el corredor.
Por NOELIA SCIARRATTA
“Para el usuario individual el crédito será una buena noticia porque accederá a comprar”, aseguran en Fundar.
“Un departamento que tenía un valor de u$s100.000 en 2017 hoy se vende en u$s55.000”, dicen desde Cocir.
MATÍAS CRESTALE, CRESTALE PROPIEDADES
Evalúa el mercado inmobiliario. Inversión en ladrillo, estabilidad, valores en alza
y más operaciones.